中海深圳超总地块的地面情况。 黄指南/摄
本报记者张蓓见习记者黄指南深圳报道
中海落下了深圳超总板块的第二子。
12月全国土拍进入博弈深水区，广深市场的热度尤为突出，成为行业观察市场复苏动能的核心窗口。
保利发展历经76轮竞价加仓广州海珠，紧随其后，中海以95轮激烈角逐、超42%的溢价率斩获深圳超级总部基地第二宗宅地，两大央企的密集出手，将区域土拍的白热化态势推向顶点。
“就深圳市场而言，中海的市场感知能力仍然在线。无论是华润与中海操盘的深圳湾澐玺首开销售130亿元，还是与新摘地一路之隔的深湾玖序首开100亿元，逆市立潮头成为其2025年的标签之一。”一位常年在后海带客打新的中介如是说道。
但热闹的土拍背后，行业“止跌回稳”的复苏节奏与高溢价拿地的成本压力，已形成鲜明反差。
中海此番重金摘地，固然彰显了对深圳核心资产的信心，但如何在地价高企的背景下平衡投资回报与产品竞争力，将成为其后续操盘的核心命题，亦是当前房企布局核心地块时共同面临的行业课题。
深圳超总唯二宅地
经此一拍，深圳湾超级总部基地仅有的两宗住宅用地，已尽数被中海收入囊中。
12月8日，深圳公共资源交易中心土拍现场的竞价显示屏持续跳动。当最后一轮举牌落定，全场目光聚焦于中海地产代表席。
作为深圳市本月首场土拍的重头戏，两宗宅地均采用“价高者得”的纯市场化竞价规则，而南山区T207-0068宗地无疑是全场最受瞩目的“明星”。
在深圳豪宅市场热度未减的当下，这宗地块不仅是超总板块继深湾玖序后的第二宗宅地，更成为观测房企投资信心与战略布局的关键样本。
从地理坐标来看，T207-0068宗地的稀缺性不言而喻。其坐落于超总核心区白石二道与深湾二路东南侧，1.18万平方米的土地上承载着4.11万平方米的建筑体量，住宅容积率被控制在3.1，起始价22.36亿元。
根据法定图则，地块三面被写字楼环绕，东侧紧邻中海操盘的深湾玖序，南侧为TCL大厦，西侧是天音大厦，北侧则与神州数码相望。
而这宗地块的规划演变本身就折射出城市核心区的价值重构。今年4月，它从商业用地调整为居住用地，初始规划4.4的容积率经优化后降至3.48，住宅部分进一步下调至3.1，建筑高度也被限制在100米。
12月10日，《华夏时报》记者走访发现，新出让的超总地块已完成土地平整，仅余少量建筑垃圾待清理，入口处的施工围挡已换上“中海地产”的全新标识。
值得注意的是，环绕地块的超高写字楼群形成视觉压迫，按照规划设计要求，未来这里的住宅产品或将长期处于周边建筑的“俯视”之下。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向《华夏时报》记者表示，超总地块坐落于城市核心地段，稀缺的区位优势与地块本身的规划特质相结合，天然具备打造高端豪宅的基因。
“从市场反馈来看，行业对该类核心地段豪宅项目的关注度与热情颇高，这也充分彰显了开发商当前对高端豪宅市场的坚定信心，核心地段的稀缺价值与豪宅产品的高端属性形成了强烈的市场吸引力。”他如是说道。
而这场焦点地块的争夺并不意外地引发了头部房企的集体围猎。最终参与T207-0068宗地竞拍的6家主体，涵盖了中海、建发、华润、保利等头部房企。
“中海的胜出并非偶然，整个竞价过程，中海抱着必得心态举牌，对其他开发商的应价节奏十分迅速。”一位现场参与的开发商代表向本报记者透露。最终成交结果定格于31.86亿元，相较于22.36亿元的起始价，溢价率高达42.49%，折合楼面价7.73万元/平方米。
上述开发商代表进一步分析道，业内早有预判，中海会参与本次深圳湾超总宅地竞拍且大概率胜出。
在他看来，中海操盘的核心原因来自对地块本身及板块的熟悉度。该地块可与中海深湾玖序联动打造大型IP社区，避免因为地块较小造成的开发割裂感。除此之外，深湾玖序已形成较好的去化，目前处于尾盘阶段，也反向证明中海既熟悉片区属性，也具备成熟的片区联动开发经验。
吴睿则进一步指出，中海此次拿地更多是发展机遇，同时也存在挑战。新地块与此前热销的深湾玖序项目同处深湾核心区域且相邻，便于延续其中海豪宅品牌影响力，同时可借助一期积累的客户资源，高效消化新盘房源。
他向记者介绍，此次新地块规划指标更优，无限价、无外立面公建化要求，限高限容积率的条件为产品升级迭代创造了空间，在户型、外立面、层高等方面可形成差异化优势，成为中海豪宅产品系的重要迭代项目。
“挑战同样存在，该地块规模较小，且周边环绕着较高的写字楼建筑群，这对项目规划与产品力打造提出了更高要求，尤其是在协调小区内部园林与周边玻璃幕墙的关系上，需要精准控制以保障居住体验。”吴睿如是说道。
中海的“必得之心”，亦离不开企业自身的业绩考量。今年中期业绩说明会上，中海管理层坦言市场压力的同时仍表信心，然而从已经披露的三季度财报来看，不仅是行业，中海似乎更需要加入这场“止跌回稳”的利润保卫战。
盈利腰斩
三季度成绩单，中海盈利横向比行业不算弱，纵向看自身难言优。
今年前三季度，中海实现营收1030亿元，同比下滑6.0%；经营溢利131.5亿元，同比降幅扩大至27.7%。
销售端同样承压，期内实现销售金额1705亿元，同比下滑14%，虽仍稳居行业第二，但增长动能已显不足。
与销售端的收缩形成鲜明对比的是拿地端的扩张，前三季度中海斩获27宗地块，总地价达827亿元，同比大幅增长40.7%，始终聚焦核心城市核心板块深耕。
细分季度数据更显压力。第三季度，中海营收197.8亿元，同比下滑12.7%；经营溢利仅10.3亿元，同比骤降51.6%，利润规模较上年同期实现腰斩。
值得注意的是，三季度本非房地产行业传统竣工高峰期，交付淡季通常导致结转营收占全年比重偏低，对整体业绩影响有限。
但当期中海不仅结转体量下滑，叠加行业景气度下行与去库存压力，结转毛利率同步走低，最终导致利润降幅显著高于营收降幅。
销售端的疲软，背后是双重因素的叠加。某房地产行业分析师向记者指出，一方面，中海过往土储规模逐年回落，优质可售项目供给持续减少，对销售的支撑作用逐步减弱；另一方面，前两年集中重仓一线城市的布局策略，在特定城市、片区收获显著成效，帮助中海业绩跑赢大市。
在多数房企收缩战线、恪守“以销定投”行业共识的当下，中海的拿地节奏显得尤为突出。2025年堪称其拿地大年，拿地力度较往年显著提升，即便在三季度利润腰斩的背景下，仍未放缓补仓步伐。
该季度，尽管全国土拍热度略有降温，中海仍逆势斩获9宗地块，总地价605亿元，权益地价365.2亿元，其中通过股权交易拿下的上海徐汇东安两项目，合计权益地价达205亿元，成为其重仓核心资产的标志性动作。
回溯去年同期，今年第三季度中海总地价增长531.1亿元，增速约为718.81%；权益地价增长299.8亿元，增速约为450.15%，扩张态势明显。
截至11月末，中海年内新增土地累计权益建筑面积约423.25万平方米，累计权益地价达880.17亿元。
这种看似背离行业趋势的布局，实则暗藏逻辑。前述分析师表示，重仓一线城市及核心地块的打法，导致项目过于集中也放大了销售波动风险；而行业调整期加大拿地力度，表面是逆势豪赌，本质是看好当下豪宅市场的高确定性机会。
不过，营收与利润的双端下滑，共同指向行业头部企业共同面临的核心痛点——拿地成本与销售价格的增速剪刀差。
数据显示，2020年中海新增项目权益楼面地价仅0.99万元/平方米，至2024年末已攀升至1.78万元/平方米，四年间涨幅达79.8%；至今年11月末，这一数值进一步升至2.08万元/平方米，较2020年增幅超110%。
与之相对，同期签约均价仅从1.88万元/平方米小幅上涨至2.08万元/平方米（截至11月末），涨幅仅10.64%，销售与拿地的单价增速剪刀近100%，成为毛利率持续下行的核心推手。
中海近十年的拿地策略演变，清晰折射出核心化的趋势。从早期二、三线城市大规模扩张，到中期聚焦一、二线城市优质项目，再到近年来全面转向一线城市核心地块，“由外而内、由低到高”的战略调整，直接推动拿地均价持续攀升。
叠加近年来行业整体承压，房价涨幅有限而拿地成本飙升的反差，最终在业绩端呈现为利润的大幅收缩。
在行业调整周期中，中海的选择既是对确定性的坚守，也是对周期张力的考验。成本与售价的剪刀差何时收敛，逆势拿地能否转化为未来业绩支撑，这些问题的答案，势必关乎中海的下一程。
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